Formalice la propiedad legal de su inmueble urbano o rústico tras posesión continua, pacífica y pública mediante vía notarial o proceso judicial con inscripción registral en SUNARP.
Bajo el Artículo 950 del Código Civil, una persona adquiere legítimamente la propiedad de un bien inmueble mediante la posesión continua, pacífica, pública y a título de propietario durante 10 años (o 5 años si tiene un documento de compraventa imperfecto y buena fe).
El proceso declara formalmente que usted es el único dueño legítimo, cancelando cualquier inscripción anterior en SUNARP y otorgándole un Título de Propiedad Oficial apto para hipotecar, vender, heredar o construir sin temor a desalojos.
Para que el Notario o Juez de Arequipa declare fundada su propiedad:
Sin interrupciones temporales durante los 10 años requeridos. Puede sumarse el tiempo de posesión de los padres o transferentes anteriores (suma de plazos posesorios).
Libre de violencia, usurpación o litigios judiciales pendientes respecto a la titularidad del predio durante el plazo de prescripción.
A vista y paciencia de los vecinos y la comunidad de Arequipa, sin ocultamientos ni clandestinidad.
Comportándose como dueño: pagando arbitrios, autoavalúo municipal, contratando servicios de agua/luz y realizando mejoras en la construcción.
Para evaluar con certeza la viabilidad de su saneamiento predial (vía notarial o judicial) en nuestro despacho, le recomendamos reunir previamente los siguientes recaudos:
Declaración jurada y constancia de no adeudo o recibos del impuesto predial de los últimos 10 años emitidos por la municipalidad distrital (Cerro Colorado, Paucarpata, Cayma, etc.).
Historial continuo de facturación a nombre del poseedor en la dirección exacta del predio: energía eléctrica (SEAL), agua potable (SEDAPAR) o internet fijo.
En caso de prescripción corta (5 años), copia del contrato privado de compraventa, minuta imperfecta o cesión de posesión que fundamente la adquisición de buena fe.
Plano de ubicación, perimétrico en coordenadas UTM (WGS84) y memoria descriptiva firmados por ingeniero o arquitecto colegiado y visados por la municipalidad.
Partida electrónica del predio matriz o certificado negativo de catastro emitido por SUNARP Arequipa para verificar el estado de dominio del inmueble.
Identificación de 3 a 6 testigos vecinos (mayores de 25 años) que residan en predios colindantes y puedan certificar de manera coincidente su posesión pacífica.
Aplica para predios urbanos con edificación o terrenos urbanos consolidados en Arequipa. Es un trámite más ágil que se gestiona ante las notarías del Cercado de Arequipa con publicaciones en El Peruano y diario local.
Obligatoria cuando el terreno es rústico o agrícola, cuando existe oposición o rechazo notarial, o cuando el predio no cuenta con saneamiento catastral previo. Se demanda al titular registral o sus herederos.
Conozca qué vía corresponde a su inmueble según su ubicación, documentación y antecedentes registrales.
| Criterio Predial | Vía Notarial (Ley 27157 / D.S. 035-2006-VIVIENDA) | Vía Judicial (Art. 950 Código Civil) |
|---|---|---|
| Tipo de Inmueble Apto | Predios urbanos consolidados o terrenos con edificación en distritos urbanos de Arequipa. | Todo tipo de predios: terrenos urbanos sin construir, rústicos, agrícolas o eriazos. |
| Efecto ante Oposición | Cualquier oposición fundamentada de un tercero o colindante da por finalizado el trámite notarial. | La oposición se tramita como contestación de demanda y el juez civil decide en sentencia definitiva. |
| Plazo Promedio en Arequipa | 4 a 8 meses (en notarías de Cercado, Yanahuara o Cayma). | 12 a 24 meses (ante los Juzgados Especializados Civiles de la CSJAR). |
| Actuación In Situ | Constatación y verificación presencial directa del Notario en el predio junto a testigos vecinos. | Inspección judicial decretada por el Juez y peritaje técnico de peritos judiciales oficiales. |
| Fuerza Legal del Título | Acta Notarial protocolizada con mérito registral directo de inscripción ante SUNARP Arequipa. | Sentencia judicial con autoridad de cosa juzgada, inatacable ante futuras pretensiones de terceros. |
| Patrocinio Profesional | Minuta y solicitud técnica suscrita por abogado colegiado habilitado y planos visados. | Patrocinio legal litigante obligatorio para demanda judicial, saneamiento procesal y alegatos de sentencia. |
"El error más grave de quienes poseen una propiedad sin título es conformarse con 'la constancia de posesión municipal o comunal'. Esa constancia no es un título de propiedad y no impide que los herederos del titular registral antiguo o un tercero inescrupuloso inicien un juicio de desalojo por ocupante precario."
"Para asegurar el éxito de la Prescripción Adquisitiva, estructuramos una carpeta probatoria decenal inobjetable: planos visados por la municipalidad distrital, memoria descriptiva firmada por ingeniero colegiado, recibos antiguos de agua/luz a su nombre y declaraciones de 3 testigos colindantes. Al obtener la sentencia o escritura, inscribimos su titularidad definitiva en SUNARP cancelando cualquier dueño anterior."
Sentencia judicial firme que declaró la propiedad formal de un predio urbano ocupado pacíficamente por más de 15 años, logrando la inscripción definitiva en SUNARP Arequipa.
No arriesgue el esfuerzo de toda su vida manteniendo su predio en calidad de posesión informal. Visítenos en Siglo XX 110-C, Cercado - Oficina 309, 3er Piso, Arequipa 04001 o escriba a nuestro WhatsApp oficial.
